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はじめてのリノベーション

都内の中古マンションリノベーションを計画中です。計画&備忘録に。

リノベーション初心者向けセミナーに参加してみました

先日、リノベーション初心者向けセミナーに参加してみました。

今回はそのリポートです。

参加したのは、リノベるさん主催の
「失敗しない中古不動産選び
〜宝石物件の見つけかた〜」
というもの。

結論から言うと、初心者にはいろいろ気づきがあって面白いセミナーでした!
とはいえ鵜呑みにしてはいけませんが。

今も記憶に残っている部分をメモ。

  • 築年数より管理が大事
中古物件を探しはじめると必ず出くわす壁、「旧耐震」と「新耐震」。
新耐震とは、81年に耐震基準が大きく見直され、一般的には新耐震以降の物件の方がよい、といわれています。

しかし、阪神大震災の時の旧耐震と、新耐震の物件の、全壊および半壊のパーセンテージを紹介があり。それによると、もちろん新耐震の方が損傷の割合は低いのですが、その差は数%。つまり、年数による基準よりも実際の施工とか管理の方が重要とのことでした。

例えば、建物自体の形状で、やたらテラスがでかいとか、バランスが悪く変な方向に力がかかりそうな物件は避ける、とか。(ちゃんと計算方法も教えてくれてたのですが、メモがどこかにいってしまい…探し出せたらアップします。)

一方、コンクリートの寿命は60年と言われているのですが、これは管理状況によって大きく変動するらしい。

なぜなら、コンクリートにはどうしてもひび割れが発生するのですが、これをきちんと大規模修繕していれば、ひびから雨水が侵入→コンクリートの劣化という流れをかなり遅らせられるからとのこと。

なんでも、もともとアルカリ性のコンクリートが、段々と中和されてしまい、中性になると一気に鉄筋が錆びやすくなってしまうのだとか(うろ覚え…)



  • スラム化予備軍マンションをつかまされるな!
日本の人口はすでに減少が続いており、2026年には1億2000万人を割る見込みだそうです。(総務省統計局・人口推計より)
そうなると物件のダブつきも今後更に加速することが予測されます。
特に2020年のオリンピック以降はどうなることやら…
セミナーでは勿論そんなことは言われませんでしたが、中古物件には消費税もかからないし(個人売買の場合)急がず焦らずじっくりと物件探しをしたいと思っています。

スラム化マンションというのは、管理がしっかりなされておらず、住民の質も悪化し、それが更にスパイラルを生んでいる…というような物件のことです。例えば暴力団のアジトになってしまったり、とか。

スラム化マンションになりやすい条件はいくつかあり、チェック項目を教えてくれました。

  1. 共有部分が綺麗に保たれているか
  2. 大規模修繕の履歴を確認する
  3. 極端に管理費・修繕積立金などが安い、または設定されていない物件は要注意
先ほどの項目と若干ダブりますが、
共有部分が汚い=管理がしっかりされていない、住人の意識が低い
管理費、修繕積立金がきちんと集まっていないと、本来なら大規模修繕するべき時期に外壁の塗り替えとか、なされていなかったりというリスクがありえます。怖い…聞けば履歴とか教えてくれる(書類がある)はずとのこと。これで教えてもらえないような物件はパスした方が無難ではないでしょうか。

  あと、なるほどなぁと思ったのが、建物の戸数。8戸〜16戸ぐらいの小規模マンションよりも50〜100戸ぐらいの中規模マンションの方が、大規模修繕の際の一戸あたりの負担額は少ないということ。
確かに足場くんだりするのって、多少大きさ違っても固定でかかってきますもんね。

長くなったので次回に続きます。